第131章 稀缺才会贵 (第1/2页)
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林若妍继续说:“按照王总的计划,产业新城一开始要做好配套,我很赞同。做一个更高端的酒店只是开始,还要聚拢人气。看图上有这么一大片地造新城,不可能全都荒着等升值了再造房子。
姜老师也说,上面同意让先建酒店,后续肯定要推出商品房。王总请了诸位过来,是要将一级开发做好,市政设施铺到位,每个地块规划好做什么,将来这些地才能有的放矢地卖给别人获取最大价值。”
同样的意思,都是买地等升值了卖二手赚差价,林若妍这种说法格调立刻就高了。他们这些人拿了地,做所谓一级开发,修桥铺路搞好市政贯通,把生地做成熟地,然后卖给其他人继续二级开发。
这个概念在更成熟的房地产市场已经很普遍了。不过眼下这些人并没有那种系统性地接触过专业词汇,直到林若妍说起来,他们才知道原来自己做的竟然是这样高大上的事情呢,做好了名利双收,不禁纷纷露出了赞许的笑容。
“可是,高档酒店建设周期长,经营运营一段时间后才能见到钱,一开始还是要造住宅卖,快点卖了回款才行。”王民皱眉道,“这里的容积率要求住宅也是1.0,还限高,盖不了高层,盖别墅要搭着小高层卖,否则做不满容积率就亏了。”
林若妍听众人意思,就知道他们脑子里的别墅还是传统大别墅的概念,接下来就要她来给他们说说她要做什么产品了。
容积率就是地上建筑面积除以占地,这个数越大,同一块地能盖的房子面积也越多,可售面积也越多。不过容积率越高意味着盖别墅的可能越低。书中时代,正经被称为别墅的都是独门独院的大户型,地面一两层带个地下室。那种房子容积率也就是0.6左右,再高,院子就小了。
理论上一块1.0容积率的地,是盖不了传统独栋大别墅的。
这里的总体大规划当然不会让远离县城还造那么多高层的,同样也不能浪费土地弄一堆大别墅,前后都堵死了,让开发商就在容积率1.0这里做文章,造一些精致的小洋房,有国外那种小型城镇卫星城之类的感觉。
所以控制容积率和限高是很正确的。林若妍能充分理解这些,不过花园洋房多层单元楼卖不了太贵的价格。盖别墅类的才能吸引京市城里人,回款是慢了一些,单价却可以更高,卖毛坯建安成本比多层和高层也便宜。盖起来便宜卖的贵,哪个开发商不喜欢呢?
但是市面上现有的别墅类型根本撑不满1.0的容积率。
一般开发商会想着,拉高拍低,也就是顶着限高造一些高的住宅,剩余土地尽可能多造别墅。别墅建筑面积占比尽量最大化,高层住宅沿着地块最北边盖一排两排,好的资源全留给别墅。那些高层住宅其实并不好卖,还居高临下看着别墅,导致别墅的私密性会受到干扰。
这样的混合小区,再怎么砌筑围墙隔离,也还是互相影响,别墅不会是传统高档别墅的价格了。不过好歹凑够了容积率,做了一些能卖的贵的产品。总之损失容积率就是损失销售面积,这些人肯定接受不了。
凌老六脾气更爆一些,他能感觉到林若妍话里有话,却不是很清楚这丫头要干什么,就直白问:“林总,你是打算守着高速出口盖别墅么?来往倒是方便,可是容积率凑不够,盖别墅也要搭着一些多层卖,这里多层卖不上价。”
林若妍突然问道:“你们知道现在京市和周边城市的大别墅多少钱么?我前段时间在津市买的大别墅才七八十万一套。京市不是传统别墅区的地方,别墅也就是三百多万。”
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